Miten teen onnistuneen (asunto)sijoituksen?

Moni asuntosijoittamisen aloittamista suunnitteleva pohtii, että miten oikein lähtisi asiassa liikkeelle. Minkälaisia asioita kannattaisi miettiä ja ottaa huomioon? Mikä olisi juuri minulle sopiva tapa sijoittaa? Asiaa helpottaaksemme päätimme kirjoittaa teemaa käsittelevän artikkelisarjan, jonka tulemme julkaisemaan kolmessa osassa.

Onnistunut sijoituskohteen valinta tunnetusti pitkälti määrittää sen, kuinka onnistuneeksi sijoitus ajansaatossa lopulta osoittautuu. Tämän(kin) vuoksi sijoittajilla tulisi mielestämme olla selvät kriteerit ja suunnitelmat sijoituspäätöksiensä tukena. Yllättävän usein näin ei kokemuksemme mukaan kuitenkaan ole, vaan huomio kiinnittyy kokonaisuuden sijasta johonkin yksittäiseen osatekijään kuten esim. tuottoprosenttiin.

Tämän artikkelisarjan tarkoituksena on siis tarjota etenkin asuntosijoitustaipaleensa alussa olevalle sijoittajalle vinkkejä asioista, joita olisi hyvä miettiä ja huomioida liikkeelle lähdettäessä ja sijoituspäätöksiä tehdessä. Tässä artikkelisarjan ensimmäisessä osassa keskitytään sijoitussuunnitelmaan ja sen osatekijöistä erityisesti lähtötilanteen, riskiprofiilin ja tavoitteiden selvittämiseen.

Askel 1/3: Sijoitussuunnitelma

”He who fails to plan is planning to fail”  -Sir Winston Churchill

Sijoittaminen on laji, jonka huipulle pääsyyn vaaditaan pitkäjänteisyyttä ja suunnitelmallisuutta. Sijoitussuunnitelman tarkoituksena on auttaa aloittelevaa sijoittajaa pysymään valitulla reitillä ja välttämään turhaa hätiköintiä, niin hyvinä kuin huonoinakin aikoina. Huolellisesti laaditusta sijoitussuunnitelmasta on hyötyä myös kokeneemmalle sijoittajalle. Ihmiset ovat nimittäin taipuvaisia tekemään intuitiivisesti epärationaalisia päätöksiä, riippumatta iästä, ammatista ja varallisuudesta. Sijoittajilla on monesti tapana myös yliarvioida oma osaamisensa, jolloin onnistumiset helposti ruokkivat riskinottoa ja oman sijoitussuunnitelman noudattaminen unohtuu. Monesti sijoittajan suurin ongelma voikin olla sijoittaja itse.

Vanhan sanonnan mukaan hyvin suunniteltu on puoliksi tehty. Vaikeahan tuota on käytännössä mitata, mutta hyvän suunnitelman avulla ja sitä määrätietoisesti noudattamalla on varmasti ainakin tehokkaampaa, turvallisempaa ja yleensä mukavampaa taittaa matkaa kohti päämääräänsä. Ilman suunnitelmaa ja päämäärää ollaan kuin vieraassa metsässä ilman karttaa ja kompassia, ei oikein tiedetä mihin suuntaan pitäisi mennä. Tavoitteita ja suunnitelmaakin kannattaa kuitenkin elämänpituisen sijoitusmatkan varrella aika ajoin tarkistella ja tarvittaessa tarkentaa. Asiat tapaavat nimittäin kirkastua, kun kokemusta karttuu ja tietotaitoa tulee lisää. Pitää lisäksi muistaa, että myös ajankulku muuttaa olosuhteita, jonka vuoksi voi olla tarpeen muokata suunnitelmaa.

Sijoitussuunnitelman tekeminen kannattaa aloittaa oman varallisuustilanteen selvittämisestä, listaa vaikka Exceliin mitä tällä hetkellä omistat (esim. osakkeita tai oma asunto) ja mitä olet velkaa (esim. asuntolaina). Kirjaa ylös myös kuukausittaiset tulosi ja menosi. Mitä tarkemmin kykenet määrittelemään varallisuutesi ja sen liikkeet, sen tarkemmin sijoitussuunnitelman pystyt laatimaan. Mieti, voisitko muuttaa kulutustottumuksiasi siten, että säästöön jäisi enemmän. Säästetty summa kannattaa siirtää toiselle tilille odottamaan sijoittamista. Sijoitussuunnitelma ei siis liity pelkästään sijoittamiseen, vaan koko oman talouden hallintaan/suunnitteluun.

Millainen on riskinsietokykysi?

Sijoittaminen on monivaiheinen prosessi, joka alkaa sijoittajan riskinsietokyvyn tunnistamisella ja päättyy sijoituksen onnistumisen arviointiin. Onnistuneen sijoituspäätöksen lähtökohtana voidaan siis pitää sijoittajan riskinsietokyvyn tunnistamista. Riskinsietokyky tarkoittaa sijoittajan kykyä suhtautua tappioiden syntymiseen sijoitustoiminnassa. Joidenkin sijoittajien hermot kestävät sijoituksen arvon voimakkaatkin heilahtelut alaspäin. Toiset sijoittajat puolestaan huolestuvat jo pelkästä ajatuksesta, että sijoituksen arvo voisi joskus olla pienempi kuin alkuperäisen sijoituksen. Sijoittaja voi säädellä riskitasoaan mm. sijoituskohteiden valinnalla ja hajauttamalla sijoituksiaan niin ajallisesti kuin eri sijoitusluokkien välillä. Esimerkiksi asuntomarkkinoilla arvonvaihtelut ovat perinteisesti olleet melko maltillisia molempiin suuntiin, kun taas osakemarkkinoilla heilahtelut ovat voimakkaampia.

Tutkimusten perusteella on todettu, että esimerkiksi sijoittajan sukupuoli, tulot, varallisuus, ikä, koulutus ja siviilisääty vaikuttavat vaihtelevissa määrin riskinsietokykyyn. Sijoittajan tulot ja varallisuus ovat kaksi toisiinsa liittyvää tekijää, joilla oletetaan olevan positiivinen suhde haluttuun riskitasoon. Asia ei kuitenkaan ole niin yksiselitteinen. Toisaalta, varakkailla henkilöillä on enemmän varaa asettaa itsensä alttiiksi mahdollisille tappioille, joita voi syntyä korkean riskin sijoituksista ja heidän keräämänsä varallisuus saattaa jopa olla heijastus heidän suosimasta riskitasosta. Vaihtoehtoisesti varakkaat henkilöt voivat olla konservatiivisia rahan käytössään, kun taas vähemmän varakkaat henkilöt saattavat katsoa korkea riskistä sijoitusta eräänlaisena arpalippuna ja ovat täten halukkaampia sietämään riskiä korkean tuoton toivossa. Riskinsietokyvyn on todettu alenevan iän myötä. Tämä voidaan selittää faktalla, että nuorilla sijoittajilla on enemmän (odotettuja) elinvuosia jäljellä toipuakseen mahdollisista tappioista sekä enemmän aikaa toimia pitkäjänteisesti. Koulutuksen on katsottu lisäävän sijoittajan kapasiteettia arvioida sijoitusprosessiin liittyviä riskejä ja siten mahdollistaen korkeamman taloudellisen riskinsietokyvyn. Siviilisäädyltään naimattomilla henkilöillä on todettu olevan korkeampi riskinsietokyky kuin aviossa olevilla henkilöillä. Riskinsietokyvystä on oleellista ymmärtää, että se on täysin henkilökohtainen asia, ja siihen perustuvat sijoituspäätökset ovat yhtä hyviä.

Sijoittajat voidaan jakaa kolmeen ryhmään riskinsietokyvyn perusteella:

• Varovainen sijoittaja.

Hyvin matala riskinsietokyky. Haluaa säilyttää sijoitusten arvon eikä halua ottaa sijoituksissaan riskiä. Tyytyy matalaan tuottoon, joka kuitenkin pankkitalletuksia korkeampi. Sijoitusaika yleensä lyhyt. Asuntosijoittajana ei esimerkiksi välttämättä halukas käyttämään velkavipua.

• Maltillinen sijoittaja.

Melko matala riskinsietokyky. Keskittyy varojen hallittuun kasvattamiseen. Valmis tavoittelemaan parempaa tuottoa pienellä riskillä. Sijoitusaika yleensä kuukausia/vuosia. Asuntosijoittajana ajatus maltillisen velkavivun käytöstä mahdollinen.

• Tuottohakuinen sijoittaja.

Korkea riskinsietokyky. Valmius ja kyky riskinottoon ja voimakkaaseenkin arvonvaihteluun. Aikaa ”kypsytellä” sijoituksiaan, sijoitusaika yleensä useita vuosia. Asuntosijoittajana valmis hyödyntämään reipasta velkavipua tuottojen maksimoimiseksi.

Rahoituskirjallisuudessa sijoittajan riskinsietokykyä arvioidaan sijoittamisen tuottaman varallisuuden kasvun hyödyn avulla. Hyöty kuvaa sijoittajan mielihyvää, jota hän saa onnistuneista sijoituspäätöksistä. Sijoittajan hyötyyn liittyy oleellisesti ns. alenevan rajahyödyn periaate. Sijoittajan saama hyöty siis lisääntyy sijoitetun varallisuuden kasvaessa, mutta hyödyn lisääntyminen hidastuu mitä suuremmaksi varallisuuden arvo kehittyy. Eli lisävarallisuuden merkitys käy pienemmäksi mitä enemmän sijoittajalla on ennestään varallisuutta. Varallisuuden arvon lasku vähentää hyötyä huomattavasti enemmän kuin mitä saman suuruinen varallisuuden arvon kasvu lisäisi hyötyä. Rahoituksen termejä käyttäen tämä tarkoittaa, että sijoittajat ovat yleisesti riskinkarttajia.

Sijoitusaika ja elämäntilanne

Sijoitussuunnitelman ja tavoitteiden laadintaan vaikuttavat oleellisesti käytettävissä oleva sijoitusaika ja sijoittajan elämäntilanne. Sijoitusajalla tarkoitetaan ajanjaksoa, jonka sijoitettu varallisuus voi olla sidottuna sijoituskohteeseen. Mitä pidempi sijoitusaika on, niin sitä perustellummin voi sijoittaa enemmän riskiä sisältäviin kohteisiin eikä sijoituksen likviditeetillä ole rajoituksia. Tämä johtuu siitä, että korkea tuotto-odotus sijoituksessa tarkoittaa myös lyhyellä aikavälillä suurempaa riskiä arvonvaihteluun. Jos sijoitusaika on lyhyt (alle 1 vuosi), tulisi pääoman säilyä ja olla melko likvidi. Tuotto ja riski kun tunnetusti kulkevat käsi kädessä ja vaihtelevat merkittävästi eri sijoituskohteiden välillä. Ymmärrä siis oma elämäntilanteesi, mikäli olet esimerkiksi suunnittelemassa isoa hankintaa (esim. asunto) vuoden päästä, ei ole järkevää riskeerata suunnitelmaa sijoittamalla rahat vuodeksi osakkeisiin.

Sijoittamisen tavoitteet

Sijoitustoiminnalle on järkevää asettaa sellaiset tavoitteet (euromääräinen tai vuosituotto-%), jotka vastaavat omaa riskiprofiilia ja suunniteltua sijoitusaikaa. Sijoittamisen tavoite voi olla jokin konkreettisen kohteen hankinta, kuten esim. auto/unelmaloma tai vähemmän käsin kosketeltava asia, kuten esim. 20 vuoden päästä minulla on varallisuutta kasassa x euroa/taloudellinen riippumattomuus. Pääasia kuitenkin, että asettaa sijoittamiselleen jonkin tavoitteen.

Lisäksi tavoitteiden ollessa määriteltyinä, on helpompaa löytää tavoitteisiin nähden oikeat sijoitusinstrumentit. Itselle sopivan tavoitteen ja kohteen löytäminen vaatii perehtymistä eri sijoituskohteisiin sekä näiden tuotto-odotuksiin.

Sijoittajan ei kannata pelkästään pyrkiä mahdollisimman suureen tuottoon tai mahdollisimman pieneen tappioon, vaan kannattaa etsiä näistä yhdistelmää, joka tuottaa hänelle suurimman mahdollisen hyödyn. Jos sijoittajan hermot eivät esimerkiksi kestä sijoituskohteen arvon voimakkaita laskuja, hän on sijoituspäätöksessään keskittynyt enemmän tuoton kuin hyödyn maksimoimiseen. Toisaalta, mikäli valitaan sijoituskohteita, jotka eivät ole tarpeeksi riskisiä ja joilla ei ole riittävää potentiaalia kasvuun, voidaan jäädä asetetuista tavoitteista.

Yhteenveto

Sijoitussuunnitelma toimii sijoittajan karttana matkalla taloudelliseen määränpäähän ja sen laatiminen on eduksi jokaiselle sijoittajalle, varallisuudesta riippumatta. Sijoittajan riskinsietokyky, sijoitusaika, elämäntilanne, tietotaito ja sijoitettavissa oleva pääoma ovat kaikki tekijöitä, joilla on vaikutus sijoittajan lopullisiin sijoituspäätöksiin. Riskinsietokyky on asia, joka on henkilökohtaista ja paljolti kiinni myös sijoittajan persoonallisuudesta. Toisille sopii vuoristorata paremmin kuin toisille. Tärkeää on erottaa riskinottohalu ja riskinottokyky toisistaan. Riskinottohalu on psykologinen ominaisuus, joka kuvaa sijoittajan kykyä sietää henkisesti riskiä. Riskinottokyky puolestaan tarkoittaa konkreettisesti sitä mitä seuraamuksia riskin toteutumisella sijoittajalle olisi.

Oman riskiprofiilin, sijoitussuunnitelman ja tavoitteiden kaltaisten asioiden miettiminen voi helposti monelle tuntua ”abstraktilta” ajatukselta, mutta suosittelen vahvasti silti ko. asioita pohtimaan. Vielä miettimistäkin parempi on, kun kirjoitat ja lasket asioita paperille ylös, jolloin asiat tapaavat tarkentua paremmin ja tuntuvat todellisimmilta. Jos asioita pyörittelee ainoastaan päänsä sisällä, niin vaikeaa on muodostaa selkeää käsitystä siitä, että mitä haluaa, mitä aikoo tehdä ja millä tavalla. Suositeltavaa siis on tehdä itselle oma sijoittamisen ”liiketoimintasuunnitelma”, joka toimii karttana matkalla vaurastumiseen.

Alla on esimerkkinä kysymyksiä, joiden avulla toivottavasti pääset vauhtiin oman sijoitussuunnitelman laadinnassa.

Oma talous / budjetti:

• Mikä on nykyinen varallisuuteni (varat ja velat) ja millainen on oman talouteni budjetti (tulot ja menot)?
• Onko taloudessani ”löysiä” kulueriä, joita voisin karsia ja mieluummin sijoittaa ne?
• Paljonko rahaa voin sijoittaa kuukausittain tai vuodessa?
• Mikä on säästötavoitteeni kuukausittain tai vuodessa?
• Onko tiedossa isoja menoja?

Riskiprofiili:

• Kuinka paljon voin menettää varallisuudestani ilman, että päivittäinen varojen käyttöni tai yöuneni vaarantuu?
• Millä aikataululla uskon tarvitsevani sijoitettuja varoja?
• Sijoittaisinko lainarahaa?
• Onko työpaikkani varma?
• Olenko varovainen, maltillinen vai tuottohakuinen sijoittaja?
• Tavoittelenko markkinoita parempaa tuottoa vai tyydynkö markkinatuottoon?

Tavoitteet, sijoitusaika ja oma sijoitustyyli:

• Mitä haluan sijoittamisella saavuttaa (esim. eläkesäästäminen, asunto, taloudellinen riippumattomuus, unelmaloma…)?
• Montako vuotta on suunnittelemani sijoitusaika?
• Haluanko hoitaa sijoituksiani itse vai käytänkö ulkopuolista apua?
• Olenko aktiivinen vai passiivinen sijoittaja?
• Sijoitanko eettisesti?
• Paljonko minulla on aikaa seurata ja hoitaa sijoituksiani?
• Millainen sijoitus vaikuttaa minulle sopivimmalta ja kiinnostavimmalta, mistä tiedän eniten?
• Mihin haluaisin sijoittaa ja mihin en halua sijoittaa?

Artikkeleita, joista myös voisi olla sinulle hyötyä: 

Onnistuneen (asunto)sijoituksen tekeminen - Askel 2/3: Tiedosta markkinatilanne

Onnistuneen (asunto)sijoituksen tekeminen - Askel 3/3: Päätöksentekokriteerit

Miten sijoittaminen toimii

Asunnot sijoituskohteena – erityispiirteet ja riskit

Tweet