Artikkelit

Tällä hetkellä Suomessa rakennetaan ennätystahtiin uusia asuntoja, joten on hyvä hieman kerrata, mitä käytännössä tarkoittaa RS lyhenne asuntojen myynti-ilmoituksissa. Uusia asuntoja voidaan myydä joko valmiina tai jo rakentamisvaiheessa. Suurin osa uusista asunnoista myydään kuitenkin jo rakentamisvaiheessa. Tämä tarjoaa ostajille yleensä mahdollisuuden suunnitellla asunnon sisustusta jo hyvissä ajoin ennen muuttoa. Tämän artikkelin tarkoitus on selventää uudiskohteesta asunnon ostoa suunnittelevalle, mitä RS-järjestelmä tarkoittaa ennen kaikkea ostajan kannalta.

Uusia asuntoja voidaan tehdä myyntiin kahdella tapaa. Suurin osa on niin sanottuja RS-kohteita (joskus kutsutaan myös nimellä RS-asunto), joista voidaan myydä asuntoja jo rakentamisvaiheen aikana ja joissa ostajien ja yhtiön turvaksi on asetettu asuntokauppalain vaatimat turvajärjestelmät. RS-kohteiden lisäksi myynnissä voi olla uudiskohteita, joista voidaan tehdä sitovia kauppoja vasta valmistumisen jälkeen, kun rakennusvalvonta on hyväksynyt käyttöön kaikki yhtiölle tulevat rakennukset. Tällaisissa kohteissa ei tarvitse olla samaan tyyliin pakollisia turvajärjestelmiä, kuten RS-kohteissa. Toki myyjän (rakentajan) on hankittava myös näihin kohteisiin ns. suorituskyvyttömyysvakuutus. Mainittakoon, että suorituskyvyttömyysvakuuden asettamisvelvollisuus koskee paitsi uudisrakentamista myös uudisrakentamiseen verrattavaa korjausrakentamista sekä lisärakentamista. Tässä artikkelissa tarkastellaan kuitenkin uudisasuntojen kaupassa yleisemmin käytettyä RS-järjestelmää.

RS on lyhenne sanoista Rahalaitosten neuvottelukunnan Suosittelema. RS-järjestelmä on kehitetty jo 1970-luvulla, jolloin pankit kehittelivät sen turvaksi niille, jotka tekevät sitovan asuntokaupan jo rakentamisvaiheessa. Järjestelmä liitettiin lähes sellaisenaan osaksi asuntokauppalakia 1990-luvulla. Olennainen osa lakia (RS-järjestelmää) ovat vakuudet, jotka perustajaosakkaan on talletettava pankkiin konkurssin ja rakennusvirheiden varalta. Mahdolliset rakennusvirheet rakentajan pitää kuitenkin korjata omalla kustannuksellaan. Käytännössä RS-järjestelmän tarkoitus on siis varmistaa, että kohde rakennetaan suunnitelmien mukaan. Riidoilta järjestelmä ei kuitenkaan suojaa. Rakentajan on pakko noudattaa RS-järjestelmän pykäliä, mikäli asuntoja on tarkoitus tarjota ostettavaksi, ennen kuin kohde on valmistunut ja rakennusvalvontaviranomainen on kaikki yhtiölle tulevat rakennukset hyväksynyt käyttöönotettaviksi.

Tyypillisesti RS-kohteessa asuntokaupan vaiheet (1-10) etenevät seuraavalla tavalla:

1. Ennakkomarkkinointi

• Ennakkomarkkinointi suoritetaan jo ennen kohteen liittämistä RS-järjestelmään. Ennakkomarkkinoinnin tarkoituksena on saada selville, onko suunnitellulla kohteella kysyntää ja täyttyvätkö muut edellytykset kohteen aloittamiselle.
• Ostaja tekee haluamastaan asunnosta ennakkovarauksen, jonka yhteydessä tehdään tyypillisesti kirjallinen varaussopimus ja maksetaan varausmaksu. Varaus ei vielä sido kuluttajaostajaa kaupantekoon, vaan varauksen voi tarvittaessa perua ennen kauppakirjojen tekemistä ja varausmaksu palautetaan. Mikäli varaus pidetään voimassa, niin maksettu varausmaksu huomioidaan ensimmäisessä kauppahinnan maksuerässä.
• Kohteesta käytössä olevat tiedot ovat alustavia ja niissä on varattu oikeus muutoksiin.
• Kohteen toteuttamiselle asetetaan monesti varausastevaatimus, jonka suuruus riippuu rakentajasta ja kohdetta rahoittavasta pankista. Kohdetta lähdetään siis toteuttamaan ennakkomarkkinointi vaiheesta eteenpäin, kun kohteelle asetettu varausaste on saavutettu.

2. RS-kauppakirjan tekeminen

• Kohteen saavutettua ennakkomarkkinoinnissa mahdollisesti rakennustöiden käynnistämisen edellytyksenä olleen varausasteen, aletaan kohteelle laatia tarvittavia turva-asiakirjoja, kuten esimerkiksi RS-taloussuunnitelma, rakennuslupa, lupapiirustukset, rakennustapaselostus, vakuustodistukset ja urakkasopimus. Turva-asiakirjojen valmistuttua on saavutettu niin sanottu RS-valmius ja kauppoja voidaan ryhtyä tekemään.
• Tutustu kohteen RS-asiakirjoihin ja kauppakirjaan ennen kaupantekoa. Aina kannattaa kysyä, mikäli jokin kohta on epäselvä.
• RS-kauppakirjoja ei voi tehdä mille tahansa kauppakirjapohjalle, vaan ne tehdään kuluttaja-asiamiehen hyväksymälle kauppakirjapohjalle.
• Kauppahintojen maksuerien lukumäärässä voi olla eroa kohteesta ja rakentajasta riippuen. Tyypillisesti kauppahintaa maksetaan useammassa erässä kohteen rakennustöiden etenemisen mukaan.

3. Materiaalivalinnat

• Kauppahintaan monesti kuuluu oikeus tehdä valintoja esimerkiksi erilaisten pintojen tai laattojen värien välillä.
• Materiaalivalinnat tulee tehdä rakentajan ilmoittamassa ajassa. Mieti valintasi huolella, koska myöhemmin et välttämättä voi enää muuttaa niitä ilman erillistä maksua.
• Suurin osa asuntosijoittajista suosii melko neutraaleja värejä valinnoissaan, koska ne yleensä miellyttävät myös suurinta osaa vuokralaisista.

4. Lisämaksullisten muutos- tai lisätöiden tilaaminen

• Asuntoihin on yleensä mahdollista tilata lisämaksusta lisä- tai muutostöitä.
• Mikäli haluat käyttää materiaaleja, jotka eivät sisälly perusvalikoimaan/kauppahintaan, niin lisämaksusta tämä yleensä onnistuu.
• Myyjä opastaa, mitä voidaan tehdä ja missä ajassa muutos- ja lisätöiden tilaus on viimeistään vahvistettava.
• Pyydä töistä kirjallinen tarjous, jonka jälkeen tehdään haluamistasi töistä kirjallinen sopimus.

5. Osakkeenostajien kokous

• Tarkkailijan tulee olla myyjästä ja rakennustyön suorittajasta (urakoitsija) riippumaton. Tarkkailijalla on myös oltava tehtävän edellyttämä ammattipätevyys. Tarkkailijan tehtävänä on valvoa rakentamisen sopimuksenmukaisuutta.
• Kokouksessa ostajat saavat halutessaan valita omiksi edustajikseen rakennustyön tarkkailijan ja tilintarkastajan, joiden kulut lisätään asunto-osakeyhtiön kuluihin. Ko. kulut kanavoituvat myöhemmin niin jo kauppakirjat tehneiden kuin myöhempien ostajien maksettaviksi, vaikkei niitä olekaan huomioitu taloussuunnitelmassa.
• Myyjä kutsuu ostajat kokoukseen, kun vähintään neljäsosa asunnoista on myyty.

6. Muuttotarkastus

• Kohteen valmistumisen lähestyessä myyjä ilmoittaa ostajille ajankohdan, jolloin he pääsevät tarkastamaan asuntonsa.
• Tarkastusta varten saat myyjältä lomakkeen, johon merkitään asunnossa mahdollisesti vielä olevat puutteet/virheet. Jos puutteita tai virheitä on, ne pyritään ja yleensä ehditäänkin korjaamaan ennen kohteen luovutusta.

7. Muutto

• Kohteen arvioidun valmistumisajankohdan voi tarkistaa kauppakirjasta.
• Myyjän tulee ilmoittaa ostajille kirjallisesti asunnon valmistumispäivästä viimeistään kuukautta ennen sen valmistumista.
• Ellet ole sopinut myyjän kanssa muuta, niin myyjä luovuttaa asunnon avaimet, kun olet maksanut koko kauppahinnan sekä mahdollisesti tilaamasi lisä- ja muutostyöt. Myös osakkeiden omistusoikeus siirtyy, kun olet maksanut kauppahinnan kokonaisuudessaan.
• Muista myös maksaa varainsiirtovero ja tehdä varainsiirtoveroilmoitus. Varainsiirtovero on maksettava kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä.

8. Hallinnonluovutusyhtiökokous

• Myyjä kutsuu ostajat ylimääräiseen yhtiökokoukseen, jossa mm. käydään läpi välitilinpäätös ja valitaan yhtiölle uusi hallitus. Käytännön merkitys kokouksella on siis se, että yhtiö siirtyy rakennusliikkeen hallinnosta osakkaiden omaan hallintoon ja hoitoon.
• Monissa yhtiöissä vapautetaan käytännössä tässä yhteydessä myös rakentamisvaiheen vakuus ja sen tilalle asetetaan rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus. Vakuuden vapauttaminen ei kuulu kuitenkaan hallinnonluovutuskokouksessa pakollisena käsiteltäviin asioihin.
• Kokous pidetään yleensä kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun kohde on valmistunut.

9. Vuositarkastus

• Vuositarkastus pidetään 12-15 kuukauden kuluessa valmistumisajankohdasta tai tarkemmin sanottuna siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöönotettavaksi.
• Myyjä ilmoittaa vuositarkastuksen ajankohdasta kirjallisesti ostajille vähintään kuukautta ennen sen järjestämistä.
• Myyjä antaa vuositarkastuslomakkeen, johon merkitään mahdolliset virheet. Virheenä ei pidetä asumisaikaista kulumista. Kannattaa aina ilmoittaa mahdollisista virheistä viipymättä vuositarkastuksen yhteydessä.
• Mahdolliset virheet korjataan vuositarkastuksen jälkeen kohtuullisessa ajassa.
• Vakuudet vapautuvat automaattisesti vuoden kuluttua vuositarkastuksesta.

10. Asunnon ja yhtiön huolto

• Myyjä luovuttaa yhtiölle ja ostajille yhtiötä ja asuntoja koskevat huolto-ohjeet, josta löytyy mm. käyttöohjeet asunnossa oleviin kodinkoneisiin. Jos olet hankkinut asunnon sijoitusasunnoksi, niin kannattaa varmistaa, että ohjeet ovat myös tulevan vuokralaisen saatavilla ja tiedossa.
• Ohjeiden noudattaminen auttaa säilyttämään kiinteistön ja asunnon arvon sekä parantaa talon/asunnon kestävyyttä.
• Vuositarkastuksen jälkeen myyjä vastaa vielä piilevistä virheistä 10 vuotta asunnon luovutuksesta.

Lisätietoja RS-järjestelmästä saat mm. Rakennusteollisuus RT:n kotisivulta ja Kilpailu- ja kuluttajaviraston verkkopalveluista.

Artikkeleita, joista myös voisi olla sinulle hyötyä:

Asunnot sijoituskohteena - erityispiirteet ja riskit

Miten sijoittaminen toimii?

Ammattilaisen tekemällä kustannuslaskelmalla säästöjä rakennushankeeseen

Kiinnostaako asuntosijoittaminen?

Liitymällä sisäpiiriin saat: arvokasta tietoa asuntosijoittamisesta, pääset käsiksi ei-julkisiin sijoitusasuntoihin ympäri Suomea, sekä Suomen kattavimman ilmaisen aineistopankin käyttöösi!