Tämän artikkelin tarkoituksena on perehtyä asuntoihin sijoituskohteena. Artikkelissa tarkastellaan erityisesti asuntosijoittamisen erityispiirteitä ja riskejä. Mandatum Lifen tutkimuksessa vuodelta 2009 tarkasteltiin suomalaisten kuluttajien suhtautumista asuntosijoittamiseen. Tutkimuksen mukaan kuluttajat pitävät asuntosijoittamista turvallisimpana sijoitusmuotona. Sijoitusasunnon todettiin olevan myös selvästi suosituin sijoituskohde 200.000 euron sijoittamiseen. Asuntosijoittamisen suosio on noussut 2010-luvulla vahvasti johtuen muun muassa alhaisesta korkotasosta, vuokratason noususta sekä muiden sijoitusmuotojen heilahtelusta. Asuntosijoittaminen on noussut vahvemmin esille myös mediassa viimeisten vuosien aikana ja nykyään onkin tavanomaista nähdä erilaisia uutisia aiheesta. Suomenkielistä kirjallisuuttakin on alkanut asuntosijoittamisesta ilmestymään.
Asuntosijoittamisen erityispiirteet
Asunnot eroavat monesta muusta sijoitushyödykkeestä siinä, että ne voivat olla joko kulutus- tai sijoitushyödykkeitä tai molempia yhtä aikaa. Eli asunto voidaan hankkia oman asumistarpeen vuoksi tai sijoitusmielessä. Päätöksentekoa asunnon ostamisen ja vuokralla asumisen välillä voidaan pitää sijoituspäätöksenä. Asunnon osto on usein monen ihmisen ensimmäinen suuri taloudellinen sijoitus. Asunnon ostolla voidaan taata asunnon säilyminen omassa käytössä. Sillä saadaan myös suojaa mahdollista vuokrannousua vastaan.
Asuntosijoituksen tekemiseen on monia erilaisia syitä, jotka ovat aina riippuvaisia sijoittajan preferensseistä.
Yleisimpiä asuntosijoituksen syitä ovat:
- sijoituksen turvallisuus
- tulevaisuuden kassavirrat
- mahdollisuus velkavivun käyttöön
- verotukselliset hyödyt
- omaisuuden mahdollinen arvonnousu
- pääoman kasvattaminen
- suojautuminen inflaatiota vastaan
- sijoitussalkun riskin alentaminen
- ei-taloudelliset tekijät
Asuntosijoittamista pidetään historiallisesti katsottuna turvallisena verrattuna muihin sijoitushyödykkeisiin. Tähän on syynä se, että tonttimaata on tarjolla vain kiinteä määrä jolloin markkinoiden kysyntä (mm. väestön kasvu ja muuttoliike) nostaa kiinteistön arvoa ajan saatossa. Monien muiden sijoitushyödykkeiden tarjontaa puolestaan voidaan kasvattaa, mikä vaikuttaa kysynnän ja tarjonnan tasapainon muuttumisen seurauksena ratkaisevasti hintoihin.
Perinteinen tapa tehdä asuntosijoitus on suorasijoitus. Markkinoille on viime vuosien aikana tullut tarjolle myös lukuisia epäsuoria asuntosijoituskohteita rahastojen muodossa. Asuntosijoittamisen periaatteet ovat verrattain melko helposti ymmärrettäviä. Asuntojen hyvän vakuusarvon ansiosta niiden hankinnassa on mahdollista käyttää vierasta pääomaa enemmän kuin muissa sijoitusmuodoissa.
On tärkeää tiedostaa asuntoihin liittyvät erityispiirteet, jotta voidaan ymmärtää paremmin asuntomarkkinoiden käyttäytymistä. Erityispiirteiden hahmottamisen helpottamiseksi on alla listattu tärkeimpiä asuntoihin liittyviä ominaisuuksia.
- Kestävyys. Asunnot ovat todella pitkäikäisiä hyödykkeitä. Merkittävä osuus usean Euroopan kaupungin asunnoista on rakennettu jo ennen ensimmäistä maailmansotaa.
- Yksilöllisyys. Toisista kulutushyödykkeistä (tietokoneet, autot, jääkaapit, työkalut ja jne.) poiketen ei ole olemassa kahta täsmälleen samanlaista asuntoa.
- Tarjonnan rajallisuus. Yksilöllisyys vaikuttaa myös tarjonnan rajallisuuteen. Tietylle kadunkulmalle mahtuu vain rajoitettu määrä asuntoja. Myös kaavoitusluvallista maata on tarjolla vain rajoitettu määrä.
- Lainansaanti. Kotitaloudet pystyvät ottamaan asuntolainaa enemmän kuin muihin hyödykkeisiin. Suomessa kuten monessa muussakin kehittyneemmässä valtiossa on mahdollista lainata enemmän rahaa ja alhaisemmin kustannuksin asunnonostoon, kuin muihin tarkoituksiin.
- Kehittyneet jälkimarkkinat. Osasyy siihen miksi asunto on hyvä lainantakaus, on se, että asunnoilla on hyvin kehittyneet jälkimarkkinat. Tässä kannattaa tosin kiinnittää koko ajan enemmän huomiota kaupungistumisen voimistumiseen ja sen mukana kasvaviin alueellisiin eroihin.
- Hintavaihtelu. Hinnanvaihtelut asuntomarkkinoilla ovat perinteisesti olleet maltillisempia kuin muilla markkinoilla.
- Verokohtelu. Monessa valtiossa, mukaan lukien Suomi, verojärjestelmä suosii asunnonomistajia ja erityisesti ensiasunnonostajia. Viime vuosina tosin on Suomessa mm. kiristetty pääomaveroa, varainsiirtoveroa ja kiinteistöveroa, joten varsinaisesta suosimisesta ei varmaan voida enää puhua.
Asunnot ovat erityispiirteidensä vuoksi muista sijoitushyödykkeistä poikkeava varallisuuslaji, johon sijoittaminen lähenee luonteeltaan monella tavalla liiketoimintaa. Asuntosijoittamisen perusluonne eroaa asuntojen erityisominaisuuksien vuoksi siis sekä varsinaisesta sijoitustoiminnasta, että perinteisesti ymmärretystä liiketoiminnasta. ”Puhtaan” sijoitustoiminnan kannalta asuntosijoittamisen hallinnointi-intensiivisyys on sen ominaisuuksista haastavin. Asuntoliiketoiminta puolestaan on asuntojen erityispiirteistä johtuen luonteeltaan muita toimialoja joustamattomampaa ja hitaammin sopeutuvaa.
Asuntosijoittamisen riskit ja riskienhallinta
Kaikkeen sijoittamiseen liittyy riskejä eikä asuntosijoittaminen tee tässä poikkeusta. Asuntosijoittamiseen liittyy riskejä, jotka sijoittajan tulee tiedostaa ja analysoida sijoituspäätöstä tehdessään. Riskin määrittäminen on yhtä tärkeää kuin tuoton määrittäminen. Sijoituksen odotetun tuottovaatimuksen kasvaessa myös sijoitukseen liittyvä riskitaso nousee. Monet sijoittajat osaavat hallita rahankäyttöä, mutta todella menestyvät sijoittajat osaavat hallita riskiä.
Tärkeimmät asuntosijoittamiseen liittyvät riskit ovat:
- Likviditeettiriski. Likviditeettiriski tarkoittaa sitä, kuinka nopeasti, helposti ja kustannustehokkaasti sijoittajan on mahdollista käydä kauppaa. Toisin kuin esimerkiksi osakkeet, asunnot eivät välttämättä ole kovin likvidejä lyhyellä aikavälillä. Likviditeettiriskistä saattaa seurata helposti myös hintariski eli hintatason lasku.
Riskinhallinta: Tässäkin kohtaa kannattaa huomioida sijainnin ja asuntotyypin merkitys riskitasoon. Pieni asunto suositulta alueelta on lähtökohtaisesti helpommin/nopeammin myytävissä kuin iso asunto syrjäiseltä alueelta, mikäli hinnoittelu on järkevä.
- Informaatioriski. Asuntomarkkinat ovat tyypillisesti informaatiotehottomat. Asuntomarkkinat eivät siis käytännössä ole tehokkaat, sillä markkinoilla toimivilla alan ammattilaisilla on merkittävä informaatioetu tavallisiin sijoittajiin nähden. Tosin oikein hyödynnettynä informaatioriskistä voi olla myös hyötyä abnormaalien (epänormaalien) tuottojen saavuttamisen muodossa, mikäli sijoittajalla on mahdollisuus saada sisäpiirintietoa poikkeuksellisen edullisista kohteista.
Riskinhallinta: Varmista, että olet aina ajan tasalla opiskelemalla, verkostoitumalla, keskustelemalla, ja käymällä alan tapahtumissa sekä koulutuksissa. Lisäksi ”kaikki vaikuttaa kaikkeen” periaatteen mukaisesti -> seuraa uutisia laaja alaisesti.
- Poliittinen riski. Poliittinen riski tarkoittaa mahdollisuutta, että hallitus muuttaa lakeja, jotka vaikuttavat sijoituksen tuottoon. Erityisesti muutokset asuntojen myynnin tai vuokratuoton verotuksessa vaikuttavat olennaisesti asuntosijoittamisen tuottoon. Kannattaa tarkkailla minkälaisia muutoksia mahdollisesti jatkossa tulee asumistuki- ja opintotukijärjestelmiin. KELA on nimittäin tällä hetkellä Suomen suurin vuokranmaksaja. Esimerkiksi kaavoittaminen, liikennejärjestelyt ja aluepolitiikka ovat asioita, joita kannattaa seurata.
Riskinhallinta: Tätä riskiä on vaikeaa välttää ja hankalaa ennakoida. Voit toki esimerkiksi verotuksen kannalta miettiä, onko sinulle järkevämpää sijoittaa asuntoihin henkilökohtaisesti, yrityksen kautta vai hajauttamalla omistukset. Yksi sijoittaja ei pysty poliittisiin päätöksiin vaikuttamaan, mutta liittymällä vaikkapa Suomen Vuokranantajiin on asuntosijoittajien mielipiteet todennäköisesti paremmin edustettuna ja poliitikkojen tiedossa päätöksiä tehdessä.
- Vuokrariski. Vuokrariski tarkoittaa mahdollisuutta, että vuokranmaksuun tulee katkos, koska asuntoon ei löydy vuokralaista tai vuokralainen jättää vuokran maksamatta. Vuokrariski tarkoittaa myös sitä, että vuokralainen ei täytä muita sopimukseen liittyviä velvoitteitaan tai aiheuttaa asunnolle sen arvoa alentavaa vahinkoa.
Riskinhallinta: Kun asunnon sijainti, asuntotyyppi, asunnon/taloyhtiön kunto ja vuokrapyynti ovat kohdillaan, niin on todennäköistä, että asuntoosi on tarjolla asiansa asiallisesti hoitavia vuokralaisehdokkaita. Tarkista kuitenkin aina luottotiedot, tee vuokrasopimus huolella, ota vakuus, varmista että vuokralaisella on kotivakuutus vastuuosineen ja ole hyvä vuokranantaja.
- Rakennuskustannus-, korjaus- ja huoltoriski. Tämä liittyy taloyhtiön ylläpito-, korjaus- ja kehittämiskustannusten ennakoimattomaan nousuun. Osa asuntosijoittajista, joilla on ongelmia kassavirran kanssa tietyissä kohteissa, tapaavat siirtää eteenpäin näiden kohteiden korjaamista ja huoltoa. Sama koskee myös osaa taloyhtiöistä. Tämä viivästetty korjausstrategia usein johtaa entistä suurempiin remonttikuluihin tulevaisuudessa, aleneviin kiinteistönarvoihin ja erittäin tyytymättömiin vuokralaisiin.
Riskinhallinta: Paras tapa välttää tätä riskiä on hankkia uudiskohteita. Mikäli ostat vanhempaa asuntokantaa, niin tutustu tarkasti taloyhtiön kuntoon tarkistamalla mitä taloyhtiöön on tehty ja mitä ollaan suunniteltu tehtäväksi. Ole yhteydessä isännöitsijään ja/tai hallituksen puheenjohtajaan. Selvitä tyypillisimpien remonttien kustannusarvioita ja kauanko niiden tekemisessä kestää. Ole tässäkin asiassa hyvä vuokranantaja ja pidä asunnostasi huolta.
- Rahoitusriski. Rahoitusriski tarkoittaa rahoituksen saatavuutta ja hintaa eli korkoriskiä. Rahoituksen saatavuus voi olla ongelma velkavipua käyttävälle sijoittajalle, mikäli rahoituksen saaminen vaikeutuu oleellisesti. Korkoriskillä tarkoitetaan korkotasossa mahdollisesti tapahtuvia muutoksia. Tämä tulee huomioida, mikäli asuntosijoitus on rahoitettu merkittävällä lainamäärällä. Asuntosijoituksissa laina-ajat ovat usein pitkiä, jolloin koronnousun todennäköisyys laina-aikana kasvaa. Korkoriskin toteutuessa lisääntyneet lainanhoitomenot ylittävät asuntosijoituksesta saatavan vuokratuoton.
Riskinhallinta: Käytä omaan talouteesi ja riskitasoosi nähden sopivaa velkavipua, niin että taloutesi/kassavirtasi ei ole ongelmissa koron mahdollisesti noustessa. Pidä taloudellista puskuria varalla. Sido lainasi tai osa lainoistasi esimerkiksi kiinteään korkoon. Yritä luoda hyvä pankkisuhde vakavaraisen pankin kanssa, jossa ymmärretään asuntosijoittamista.
Riskianalysointi voidaan jakaa kolmeen pääryhmään, jotka ovat riskin välttäminen, riskin siirtäminen ja riskin vähentäminen. Riskin välttäminen tarkoittaa sitä, että sijoittaja yksinkertaisesti kieltäytyy sijoittamasta tehtyään riskianalyysin kohteesta. Tähän ryhmään kuuluu myös esimerkiksi talouden suhdannevaihtelujen ennakointi. Riskin siirtämisessä on keskeistä pyrkimys saada muut osapuolet riskin kantajiksi. Tämä onnistuu esimerkiksi ottamalla vakuutus tai tekemällä pidempiä vuokrasopimuksia (vähintään vuosi). Riskejä pyritään vähentämään esimerkiksi yhteisomistuksella, hajauttamalla portfoliota, hankkimalla kattavasti informaatiota tai neuvottelemalla parempia kauppaehtoja.
Yhteenveto
Asunnot ovat tätä artikkelia kirjoittaessa (v. 2017) erittäin suosittu sijoituskohde Suomessa. Ei tarvitse mennä kovin montaa vuotta ajassa taaksepäin, kun asuntosijoittaminen oli Suomessa melko harvinainen sijoitusmuoto eikä esim. asuntorahastoja markkinoilta kovin montaa löytynyt. Suosion taustalla on useita syitä, kuten esimerkiksi alhainen korkotaso, sijoituksen turvallisuus, mahdollisuus merkittävän velkavivun käyttöön ja tulevat kassavirrat. Näiden lisäksi suosion taustalla vaikuttanevat kaupungistuminen, tiedon/osaamisen lisääntyminen ja ihmisten kohentunut käsitys velasta. Asuntosijoittamisessa on myös helpommin mahdollista löytää ostettavaa alle markkinahintojen kuin esimerkiksi osakesijoittamisessa. Asuntosijoittamisen perusteet ovat myös helposti opittavissa ja nopeasti ymmärrettävissä.
Asuntosijoittamisella on omat erityispiirteensä, jotka tiedostamalla on helpompi ymmärtää asuntomarkkinoiden toimintaa. Asuntosijoittaminen lähenee luonteeltaan monella tapaa liiketoimintaa johtuen sijoitusasuntoihin liittyvästä hallinnoinnista. Asuntosijoittaminen kannattaakin tehdä alusta alkaen 100 %:n asenteella, mikäli hoitaa hallinnoinnin itse ja haluaa maksimoida tuotot.
Jokainen transaktio sisältää riskiä. Itse asiassa riskiä otetaan myös ilman transaktiota, kun ajankulku muuttaa olosuhteita. On tärkeää ymmärtää ja reagoida ympäristössä tapahtuviin muutoksiin. Asuntosijoittamisen kokonaistuotto koostuu vuokratuotosta ja mahdollisesta arvonnoususta. Siksi myös asuntosijoitukseen liittyvät riskit liittyvät osin vuokratuottoon ja osin arvonnousun saavuttamiseen. Useimmat sijoittajat ovat varmasti jollakin tarkkuudella halukkaita arvioimaan sijoituksiinsa liittyviä riskejä, mutta tekevät riskiarvion usein intuitiivisesti. Monesti sijoittajat yksinkertaisesti vain asettavat korkeamman tuottovaatimuksen sellaiselle kohteelle, joiden menestystä (riskiä) tulevaisuudessa on vaikea ennustaa. Yhä useammin sijoittajat ovat kuitenkin kiinnostuneita miettimään riskiä syvällisemmin käyttämällä erilaisia riskinarviointimenetelmiä. Suurin osa asuntosijoittamiseen liittyvistä riskeistä on sellaisia, joita sijoittaja pystyy omalla toiminnallaan kontrolloimaan. Asuntosijoittaminen onkin järkevästi toteutettuna matalariskistä ja pitkällä aikavälillä varmasti kannattava sijoitusmuoto.
” Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world.” - Franklin D. Roosevelt